Post By：2018/9/19 20:48:21
房价跌幅已现！青岛领衔4个二线强市下跌，拐点要来了？
凤凰网青岛
百家号09-19 11:03
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虽然各种政策和持续不断的调控高压加持，但8月份国家统计局检测的70城房价仍普遍上涨。上月70个大中城市新建住宅价格中仅厦门环比下跌0.1%，北京和南京呈持平状态，其他67城全部上涨，刷新历史记录。
但事实上随着7月底定调“坚决遏制房价上涨”以及住建部展开“严打”、“约谈”，楼市的寒意已随着秋意渐浓的9月到来。青岛领衔的4个二线强市二手房价格下跌、分期首付重现、甚至房企拿地成本的下跌和土地流拍加剧，这些都在证明政策的威力已对房地产市场产生了影响。下一步，楼市拐点真的要来了吗？
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撰文/茗萱
“分期首付”重现
在市场趋冷，金融环境整体偏紧的情况下，为了回笼资金，开发商纷纷祭出各种各样的招数。以深圳为例，8月3日，深圳官方正式发布调控细则。这份《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控，打击房地产市场的投机、投资行为。
新政发布了一个半月后，深圳十余个楼盘看房人数均是寥寥无几，与市场火爆时不可同日而语。一些地理位置并非十分优越的住宅盘、公寓盘均推出了分期首付、主动降价等方式来促进销售。
一些楼盘则是推出了部分特价房源，比如深圳龙岗中心城，其所在的楼盘本月放出了20套左右的特价房源，82平方米的特价单位总价在302-310万元之间，最开始则是330万元左右。公寓市场上低首付及降价的表现更为明显，如龙华一类住宅项目，40平方米的总价目前150万元左右，而之前是170万元左右，并且利率上浮20%-30%，贷款十年。部分公寓楼盘还十分乐意为客户垫资，比如某楼盘可采取一次性付款享受95折优惠，也可按揭付款享受98折优惠。
至于分期首付，出现的原因在于如今政策压力过大，开发商资金回款也有压力，需要用优惠措施吸引更多客户购房来加快出货。分期首付通常要依据户型来定，47平的小户型是2个月内付完五成首付，具体为7天内付25%首付，之后53天补足剩余的25%；约90平的大户型则是7天内付5%，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%首付。
青岛领衔4个二线强市房价下跌
同时，在更能反映市场真实情况的二手房方面，多数一、二线城市的成交也出现了不同程度的下跌。一线城市中明显下跌的是广州，8月广州全市二手住宅过户6603套，环比上涨2.5%，成交均价为24280 元/平方米，环比下跌6.2%。而上海则是出现了量价双跌，8月二手住宅成交量12985套，环比下滑3.32%，成交均价38052元/平方米，环比下跌2.13%。8月深圳二手住宅过户7208套，环比上涨3.10%，成交均价55011元/平方米，环比下跌1.95%。二手房成交量下降最多的是北京，实时成交量环比减少20.9%，但价格未明显回落，成交均价为63227元/平方米，环比上涨0.8%。
从热点二线城市来看，大多数二手房成交价下跌。厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨，如南京微涨0.42%。
青岛二手房8月仍然没有止住跌势，虽然此前成交量连续4个月萎缩，8月的二手房交易量依旧处于下跌态势中。根据青岛网上房地产最新公布数据统计，8月青岛二手房共成交3100套，成交均价24689元/平方米，总成交面积285144．22㎡。与7月相比，环比下降16．1％；同比2017年8月成交量下降31．14％，部分小区房源挂牌价出现了松动。比如一中介挂牌的一套北岭山花园的套三厅1楼房源，面积97.28平方米一楼带30平方米的院子精装修只卖260万元还可以再议，而这套房源在一个月以前要卖300万元。
青岛的商品房同样也受到了“低调下行”的影响，据青岛锐理数据的统计，8月，青岛商品房销售12260套，环比下降12.66%，同比下降22.57%，其中商品房住宅成交9695套，环比下降13.55%，同比下降27.02%。
业内人士认为，楼市这波调整才刚开始情况就如此萧条，今年第四季度和明年的市场极其不乐观。目前是一二线市场开始下行，接着就将是三四线城市的降价。预计这轮调整力度堪比2008年，大家都在想办法“过冬”。
下行趋势早已显现：
房企拿地成本下降，土地流拍
房价与地价之间的微妙关系一直是市场热议的焦点。房地产市场调控逐渐深入，正不断传导至土地市场，更让不少开发商意识到市场正在发生的变化。我们都知道地价与房价的关系如同面粉和面包，而有关机构统计数据和房企半年报数据均显示，作为房企的主力军，碧桂园、万科、恒大、新城控股等龙头房企拿地的成本均价同比都出现了不同程度的下降。
从龙头老大碧桂园的拿地情况来看，今年上半年，碧桂园拿地530幅，预期建筑面积8478万平方米，其中权益面积6008万平方米，总代价1434亿元，平均地价为2387元/平方米。而2017年上半年碧桂园拿地292幅，权益建筑面积3800万平方米，权益代价1295亿元，平均地价3406元/平方米。对比可见碧桂园今年上半年拿地面积和数量和同比增长一倍，平均地价却下降了29.92%。
老牌企业万科2017年上半年权益规划建筑面积983.8万平方米，权益地价总额约537.9亿元，均价5467.8元/平方米。而今年上半年权益建筑面积同比增加了160.1万平方米，均价却减少了413.8元/平方米，权益地价总额约578.2亿元，均价为5054元/平方米。
恒大的拿地规模和价格也出现了较大缩水，2017年上半年，恒大新增土地储备建筑面积6763.6万平方米，平均成本2039元/平方米。而在今年上半年新增土地储备的建筑面积为3086万平方米，总价约446亿元，平均楼面地价1446元/平方米。
在楼市调控的大背景下，各大企业都开始放慢了步伐，追求稳定和稳健。房企拿地成本的下降一方面源于企业自身的去杠杆和降低负债率，另一方面也是一些地方政府为了遏制房价上涨而加大了土地供给力度，来稳定市场对房价的预期。地价下来之后房价上涨的动力也会降低。
土地流拍方面，中国指数研究院数据显示，2018年以来，全国房地产市场土地流拍已超过800宗，其中一线城市13宗，二线城市178宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米。一线城市流拍率波动最大，而溢价率最低，二线城市流拍率稳步上升，但溢价率不高，三四线城市流拍率稳中有降但溢价率也持续处于高位。
2010年至2018年7月百城住宅用地流拍地块总规划建筑面积
土地的流拍和拿地谨慎更确切的来说是房企自身为了规避风险，而采取的变相的稳定地价，稳房价，保楼市和自冬眠的一种战略决策。楼市和房价拐点或许真的到了，但这其中更多通过政府和房企的战略调整，引导曾经疯狂的楼市走上一条稳中求胜的路，希望未来的市场将走向理智和理性，“坚决遏制房价上涨”也将不会太远。
